Die KI verkürzt die Anzahl der prime Büroflächen – aber nicht auf die Weise, wie es in den Berichten von CBRE angegeben wird.

Wenn die größte Immobilienmaklerfirma der Welt behauptet, dass künstliche Intelligenz den Büromarkt retten wird, dann verdient sie eine weitere Prüfung. CBRE veröffentlichte diese Woche den zweiten Band seiner Serie über Künstliche Intelligenz und Immobilien. Die Hauptaussage dieser Serie ist genau das, was ein Unternehmen, das Gebühren für Bürovermietungen erhält, Sie glauben machen möchte: Künstliche Intelligenz ist eine „positive Kraft“, die den Büromarkt voranbringt.K-förmige ErholungDort werden die wirklich wertvollen Gebäude gefördert, während die anderen Gebäude verfallen.

Die Zahlen leisten wirklich einen wichtigen Beitrag. CBRE prognostiziert, dass der Leerstand der nationalen Büros abnehmen wird.18,3 % heuteBis 2031 wird der Anteil auf 14,5% steigen. Das geschieht durch folgende Mechanismen: Nur…5 % der Arbeitspositionen, die im Büro durchgeführt werden.Sie sind „hochanfällig“ für Umsiedlungen. Die von der KI geschaffenen Arbeitsplätze sind kooperativ und persönlich. Technologie ist außerdem die größte Triebkraft für Leasingaktivitäten.22,7% der US-LeasinggeschäfteIm ersten Quartal des Jahres 2026 ist das eine ziemlich positiv besetzte Situation – „AI-Officenachfrage“ hat schließlich zu einem Schlüsselbegriff für diese Branche geworden.

Hier ist der Teil, auf den die Pressemitteilung nicht eingeht.Der Vorteil ist „die Stärkung des Primaspaces“ – und das bedeutet, dass der Markt in zwei Teile geteilt wird.Die unabhängigen Daten bestätigen, dass die Aufteilung tatsächlich stattfindet – und es ist eine dramatische Situation. Die eigene Erfassung von CBRE ergibt, dass die Auslassungsrate etwa…12.7%Es fallen etwa 80 Basispunkte pro Quartal – während der Unterschied zwischen den Preisen und den übrigen Preisen so groß wird wie noch nie zuvor. Cushman & Wakefield, der Konkurrent, der dieselben Daten bereitstellt, schätzt die nationale Leerstände auf etwa 19%. Weniger Leerstände bei den Top-Positionen, aber überall andere Leerstände. Das ist die Realität – bestätigt von einem Konkurrenten, der keine Beteiligung an den Gebühren von CBRE hat.

Aber das „K“ übernimmt mehr Arbeit als die Bezeichnung „Anforderung“ zulässt.Ein großer Teil der Einschränkungen betrifft nicht das Ressourcenmieten durch KI – sondern vielmehr die Tatsache, dass Raum auf dem Markt entzogen wird.Ungefähr80 Prozent der Büromärkte in den USA haben eine Abnahme der Lagerbestände verzeichnet.Seit 2024 werden die veralteten B/C-Bauwerke in Wohnhäuser umgewandelt oder abgerissen. Die Auslastung der Grundstücke sinkt schneller, wenn man die Gebäude, die sonst leer stehen würden, einfach entfernt. Die „Künstliche Intelligenz-Anforderungen“ sind nur ein Teil des Prozesses – der andere Teil besteht aus dem Abbau dieser Gebäude.

Und auf der Anforderungsseite ist das Volumen der AI-Produkte kleiner, als es auf den ersten Blick scheint. Zu Beginn des Zyklus zählte CBRE…21 Millionen QuadratfußSeit 2019 werden diese Räume von AI-Unternehmen in San Francisco und dem Silicon Valley vermietet. Es ist beeindruckend – bis man sich daran erinnert, welche wirtschaftlichen Bedingungen die Mieter haben.Künstliche Intelligenz ist ein Unternehmen mit hohen Kapitalkosten und geringer Personalanzahl; GPUs benötigen keine Arbeitsplätze.Die großen Transaktionen –Die Entwicklung von OpenAIDie großen AI-Leasingaktivitäten in Manhattan – dabei werden Milliarden an Rechenkapital für Unternehmen vergeben, deren Mitarbeiterzahlen in die Tausende gehen, nicht in die Hunderttausende. Die Nachfrage nach Immobilien steigt mit der Anzahl der Menschen, und die Nachfrage nach AI steigt mit dem Rechenkapital. Ein paar renommierte Mieter in zwei oder drei Städten sind das, was „AI-Officenachfrage“ wirklich bedeutet. Deshalb zeigen die Zahlen von CBRE, dass die Tech-Leasingaktivitäten überwiegend in San Francisco und Manhattan konzentriert sind. Etwa 80 Prozent des AI-Venturekapitals befinden sich in der Bay Area. Diese Konzentration ist der Hinweis darauf, dass es sich um eine enge Struktur handelt – keine breite Wiederbelebung.

Bringen Sie es nun wieder zurück zum Wert, der den Titel darstellt – denn genau das soll „AI stärkt den Primat im Weltraum“ bedeuten.

CBRE sammelt keine Mieten ein – sie erhebt nur Gebühren.Es ist ein Vermittler und Berater – er verdient an Leasinggeschäften, Immobilienverkäufen, Bewertungen und der Verwaltung von Räumlichkeiten. Es handelt sich dabei um einen Zwischenhändler auf dem Büromarkt, nicht um einen Vermieter, der auf die Gebäude selbst setzt. Somit erreicht das Modell für „AI-Entwicklung in Büros“ CBRE nur durch jene Transaktionen, an denen es profitiert – und diese Transaktionen sind meistens die wertvollsten Transaktionen, über die CBRE Geld verdient. Die Milliarden Quadratfuß ungenutzten, zweiten Ebelspaces auf dem ganzen Land erzeugen für niemanden einen Einkommungsanspruch.

Das ist also die Methode, mit der man die tatsächlichen Einnahmen erkennen kann. Die Zahlen von CBRE sind wirklich gut – und das ist das Unangenehme. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Umsätze um 16%.11,2 Milliarden DollarDas Kern-EPS von 1,56 Dollar übertraf die Erwartungen. Zudem hat das Unternehmen seine Jahresprognose für das Kern-EPS auf eine bestimmte Spanne erhöht.$7.80–$7.90Ein Wachstum von etwa 23%. Die „AI-Office“-Story schadet dem Unternehmen nicht – die Grundlagen des Unternehmens haben sich verbessert, während die Geschichte entstand.

Das bedeutet, dass das Stock selbst etwas Seltsames tut.Die Aktien von CBRE sind im Jahr um etwa 14% gefallen – obwohl die Zahlen trotzdem besser wurden.Das Unternehmen wird etwa 30-mal so hoch bewertet wie seine laufenden Erträge – im Vergleich dazu liegt die Bewertung des Konkurrenten JLL bei etwa 16-mal. Dieser Aufschlag besteht bereits seit Jahren; er wird durch die Größe des Unternehmens sowie die höheren Margen gerechtfertigt. Ein schlechteres Jahr aufgrund dieses Aufschlags bedeutet, dass der Markt wieder bereit ist, für eine Story zu zahlen, die bereits bekannt ist. Was auch immer die Vorteile der KI-Technologie für die Umsatzeinbußen bringen – das reicht nicht aus, um eine Bewertung von etwa 30-mal so hoch als die laufenden Erträge als günstig anzusehen. Zudem beeinträchtigen die Zinsen sowie die hohen Nachfrageschwankungen in diesem Sektor die Möglichkeiten der Investoren, für die Wachstumsziele zu investieren.

Der ehrliche Leser muss nicht dazu gezwungen werden, eine falsche Neutralität einzunehmen. Die zugrundeliegenden Aussagen haben echten Anklang: Der Markt ist tatsächlich enger geworden, die K-Form wird durch die Daten der Konkurrenz bestätigt. Sowohl die Abnahme der Nachfrage als auch eine echte, aber begrenzte Welle im Bereich des AI-Leasing sind real. Was Marketing ist, ist nur die Art und Weise, wie die Informationen vermittelt werden. „AI-Stärkung des Marktes“ klingt wie eine Welle, die den gesamten Sektor erfasst – doch in Wirklichkeit handelt es sich um einen beschränkten Geldpool, der versucht, einen schrumpfenden Anteil an Premium-Bauten zu ergreifen.

Für einen Aktionär ist all das nichts, was die Investoren erwarten – weder eine Katastrophe noch ein Boom, wie die Pressemitteilung behauptet. Es handelt sich dabei um einen echten Vorteil für CBREs Geschäft mit Transaktionsgebühren – allerdings unter der Voraussetzung, dass die Bewertung bereits diese Vorteile berücksichtigt. Die letzte Frage, der ein Investor gegenübersteht, ist nicht, ob die Nachfrage nach KI-Technologien real ist – das ist klar – sondern ob ein Geschäft mit etwa 30-fach höheren Erträgen überhaupt die nötige Macht hat, um diese Premiums Jahr für Jahr zu erlangen, in einem Büromarkt, der nur in den teuersten Bereichen wieder an Fahrt gewinnt.