Das Haus im Wert von 65.000 Dollar, das „sich selbst bezahlt hat“, ist ein Vermietungsunternehmen – kein Immobilienunternehmen.

Ein viral verbreiteter Beitrag enthält eine Zahl, die alle Arbeit übernimmt – etwa 65.000 Dollar. Aus dieser Zahl geht hervor, dass ein Haushalt so viel ausgeben musste, um ein Haus zu kaufen, anstatt nach Italien zu reisen. Die Entscheidung wird als „risikofrei“ bezeichnet – aber sie hat sich ausgezahlt. Ich konnte die Details des Beitrags nicht überprüfen: den Ort, den genauen Preis, den Wert des Hauses heute oder die Zeitplanung. All das ist jedoch unwichtig für die Frage, auf die die Zahl hindeutet. Man nehme ein billiges Haus, das einen Gewinn abgeworfen hat – und stelle sich dann die direkte Frage des Investors: Auf was setze ich eigentlich? Denn ein billiges Haus, das einen Gewinn abwirft, ist keine einzige Investition. Es handelt sich dabei um zwei verschiedene Investitionen – und laut den aktuellen Marktdaten zeigen diese beiden Investitionen entgegengesetzte Trends.

Wer ist eigentlich der Besitzer des billigen Hauses?

Das Erste, was man unterscheiden muss, ist wer das Haus besitzt. Wenn eine Familie ein Haus im Wert von 65.000 Dollar kauft und darin lebt, dann passieren zwei Dinge gleichzeitig: Der Preis des Hauses kann steigen. Und, noch weniger offensichtlich, die Familie muss nicht mehr dem Vermieter Geld zahlen – sie zahlt jetzt selbst Miete. Ökonomen nennt das „geschätzte Mieteinnahmen“. Im Laufe der Zeit ist diese Größe meist größer und stabiler als die „Miete, die ich eigentlich bezahlen musste“.

Diese Trennung ist wichtig, denn die öffentlichen Märkte haben zwei verschiedene Wege, um auszudrücken, dass sie „den günstigen Preis für die Wohnungen bevorzugen“. Sie stehen also auf entgegengesetzten Seiten der Eigentumslinie.

Einerseits gibt es das Unternehmen, das das Haus kauft und es behält. Die sauberste genutzte Version dieser Struktur ist American Homes 4 Rent (AMH) – eines der größten öffentlichen Unternehmen, die Eigentum an Einzimmerhäusern vermieten. AMH kauft die Häuser, renoviert sie und vermietet sie weiterhin. Das Unternehmen besitzt das Eigentum und erhält den Mietpreis. Es handelt sich dabei um die Art von Unternehmen, bei der das Unternehmen das Haus besitzt und vom Mietpreis lebt.

Auf der anderen Seite befindet sich das Unternehmen, das die Häuser baut und verkauft. Die Unternehmen, die anfangs nur Häuser bauen – DR Horton (DHI), Meritage (MTH), Lennar (LEN), PulteGroup (PHM) – erzielen einen Gewinn durch den Umsatz. Sie bauen viele Häuser, verkaufen sie und halten sie nicht lange im Besitz. Sie erhalten weder den Aufpreis noch die angebliche Mieteinnahmen. Ihr Geschäft ist der Verkauf, nicht das Halten der Häuser.

Die Maske und das Buchführungsbuch

Das ist die Zahl, die dafür sorgt, wie man den AMH-Wert interpretiert – schließlich ist AMH der Wert, auf den sich die 65.000 Dollar-Geschichte tatsächlich bezieht.

Laut den neuesten Markdaten liegt der Aktienkurs von AMH bei etwa 32,3 Dollar. In den letzten vier Monaten ist er um etwa 14,8% gestiegen. Doch im gesamten Jahr ist der Kurs praktisch konstant – mit einem Bruchteil eines Prozentsatzes – und im vergangenen Jahr ist er um etwa 5% gesunken. Also hat sich das „Geschäft mit dem billigen Haus“ nicht direkt in „der Aktie des billigen Hauses“ umgesetzt. Die Bewertung, die eine Familie für ihr eigenes Haus hat, zeigt sich nicht in der Aktie des REIT – schließlich wird der Aktienkurs gleichzeitig für Mieten, Finanzierung und Verschuldung berechnet.

Öffnen Sie den Schrank. In den neuesten Daten des Unternehmens über die letzten zwölf Monate erzielte AMH einen Betrag von etwa 865 Millionen Dollar an operativen Cashflows. Der Freigeldfluss in derselben Zeit war jedoch negativ – etwa 82 Millionen Dollar. Dabei verfügt das Unternehmen über eine große Anzahl von Immobilien, deren Mietverträge jedoch Probleme verursachen. Dieser Unterschied ist der Preis für dieses Modell: AMH hat einen Nettowertanteil von etwa 5,1 Milliarden Dollar (die Kredite minus das Cash). Das Unternehmen muss weiterhin ausgeben, um die Immobilien zu vermieten und sie weiterhin nutzbar zu halten. Die „angesehene“ Tarnung ist: „Wir besitzen viele Häuser und erhalten dafür Mieteinnahmen.“ Die eigentliche Situation ist jedoch eine schwerwiegende: Das Cash, das aus den Immobilien entsteht, wird größtenteils für Wartungen und Finanzierungen verwendet, bevor es zur freien Verwendung kommt.

Die Verschuldung ist hier entscheidend – und deshalb ist die Welt der Einzelhausmieten keine einzige Branche. Progress Residential (HCC) hat nur etwa 7 Cent pro Dollar an Eigenkapital. AMH hingegen hat etwa 69 Cent pro Dollar an Eigenkapital – und zwar eine Nettoverschuld von über 5,1 Milliarden Dollar gegenüber einem Portfolio, das Mieteinnahmen erzielt. Derselbe Vermögenskategorie, aber gegensätzliche Bilanzen – und der Schaden, den ein fallender Hauspreis verursacht, steigt mit der Verschuldung.

Das Haus, das du nicht besitzt

Stehen Sie jetzt auf der anderen Seite der Linie – dort, wo das Haus gebaut und verkauft wird.

Hier verkehrt sich die „Vorteile“ der Geschichte leise. Laut den neuesten Marktdaten sind alle Bauunternehmen auf kleinen Niveau in dem letzten Monat im Minus – etwa 5% bis 14%. Im gesamten Jahr zuvor war die Entwicklung noch schlimmer: Lennar mit etwa 40%, Meritage und DR Horton jeweils mit etwa 21%, PulteGroup mit etwa 16%. Wenn der Preis eines Hauses von 65.000 Dollar sinkt, ist das eine Belohnung für den ersten Käufer. Für den Bauunternehmer bedeutet das das Gegenteil: Niedrigere Preise bedeuten in der Regel auch geringere Nachfrage, schlechtere Margen und schwierigere Verkaufschancen für das Land. Der Bauunternehmer ist ein Teil des Geschäftzyklus – keine Möglichkeit zur Gewinnsteigerung. Er bekommt weder Miete noch Preisgewinne.

Und die Zeit ist rechtzeitig angegeben. Laut dem vorgesehenen Berichtsdatum berichtet Lennar über das nächste Quartal am 16. September – etwa eine Woche vor dem geplanten Termin. Dabei handelt es sich um einen Aktienkurs, dessen Wert im Laufe des Jahres etwa 40% gesunken ist.

Die Quittung – noch einmal gelesen.

Die 65.000 Dollar, die im Postamt angekommen sind, tun etwas Interessantes – sie machen Sie nicht nur eifersüchtig. Es handelt sich dabei um eine Quittung, die das System aufdeckt: „Ein billiges Haus, das erworben wurde“ verrät, dass es sich um zwei Unternehmen handelt, die denselben Namen tragen. Wenn man das Haus besitzt, führt man ein Vermietungsgeschäft – das Geschäft wird durch Mieteinnahmen getrieben, und das Einkommen ist über einen Jahreszeit hinweg etwa konstant und positiv. Wenn man das Haus baut, führt man ein Produktgeschäft – das Geschäft wird durch Marge getrieben, und die Umsätze sind im Monat deutlich geringer, bis zu 40% über den Jahr hinweg.

Wenn die Zahl Sie anzieht, dann ist die ehrliche Frage nicht „Sollte ich ein Immobilienvermögen kaufen?“. Es geht vielmehr darum, auf welcher Seite der Eigentumslinie man steht – auf der Seite des Mietzinses und der Beteiligung, oder auf der Seite des Gewinns und des Marktzustands – und ob man versteht, was man nicht besitzt. Eine Familie, die ihr Haus im Wert von 65.000 Dollar behält, kann weiterhin darin leben. Ein Unternehmen, das ein solches Haus baut, kann das nicht – und dieser Unterschied ist der gesamte Investitionsaspekt.